Analisis investasi digunakan untuk mengukur apakah suatu investasi yang akan dilakukan benar-benar memberikan hasil yang menguntungkan (mendatangkan laba). Analisis ini perlu dilakukan, karena nilai uang sangat dipengaruhi oleh waktu dan tingkat bunga. Nilai Rp. 1.000.000,- saat ini tidaklah sama dengan nilainya pada lima tahun mendatang. Nilai real Rp.1.000.000,- akan lebih kecil dari nilai nominalnya.
Ada banyak peralatan yang bisa digunakan untuk mengukur kelayakan investasi, diantaranya adalah NPV (Net Present Value), Ratio B/C (ratio Benefit and Cost) dari IRR (Internal Rate Return). Sementara periode mengembalikan dapat diukur dengan menggunakan rumus Payback Periods.
Contoh :
Diketahui Investasi “A” membutuhkan investasi awal sebesar Rp. 77.000.000. Pada tahun kedua sudah dapat mendatangkan hasil. Sedangkan biaya operasional yang harus dikeluarkan adalah sebesar Rp. 273.198.000,- selama 6 bulan atau Rp. 546.396.000,- untuk setiap tahun, yang terdiri dari pengeluaran Rp.514.596,-, gaji dan upah Rp.31.800.000. Investasi berumur 5 tahun, Salvage Value Rp.45.000.000,-. Dengan investasi tersebut investasi “A” akan menghasilkan pendapatan sebesar Rp. 652.800.000,- per tahun.
1. Analisis Proyeksi Laba/Rugi Investasi “A”
Analisis Ini diperlukan untuk memberikan gambaran bahwa proyek tersebut sangat profitable yaitu membandingkan nilai profit per tahun dibagi kapital dengan suku bunga bank per tahun.
Tabel 1. Proyeksi Laba/Rugi Investasi Usaha “A” ( Rp 000)
|
Uraian |
Tahun |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
| 1. Pendapatan | |||||
| a. Penjualan Bersih |
652.800 |
652.800 |
652.800 |
652.800 |
652.800 |
| b. Salvage Value |
|
|
|
|
45.000 |
| 2. Total Pendapatan |
652.800 |
652.800 |
652.800 |
652.800 |
697.800 |
| 3. Pengeluaran |
591.596 |
514.596 |
514.596 |
514.596 |
514.596 |
| 4. Laba Kotor |
61.204 |
138.204 |
138.204 |
138.204 |
183.204 |
| 5. Gaji dan Upah |
31.800 |
31.800 |
31.800 |
31.800 |
31.800 |
| 6. Laba |
29.404 |
106.404 |
106.404 |
106.404 |
151.404 |
2. Analisis NPV (Net Present Value)
NPV atau nilai bersih sekarang adalah alat yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang dari laba suatu investasi apakah investasi tersebut memberi keuntungan atau bahkan sebaliknya. NPV dihitung dengan cara menghitung nilai sekarang laba (nilai sekarang pendapatan dikurangi nilai sekarang investasi / biaya operasional) tahun pertama hingga tahun terakhir umur proyek investasi. kemudian nilai sekarang laba tahun pertama hingga tahun terakhir dijumlahkan. Proyek investasi ini baru layak dijalankan (GO) jika total nilai sekarang laba lebih besar dari 0 (Nol). Hasil dari perhitungan NPV nya dapat dilihat pada Tabel berikut :
Tabel 2. Hasil NPV investasi “A” (Rp. 000)
|
Tahun Ke |
Pendapatan |
Biaya |
Laba |
Diskon Faktor |
NPV |
NPV Akumulatif |
|
1 |
652.800 |
623.396 |
29.404 |
0,84746 |
24.919 |
24.919 |
|
2 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,71818 |
76.418 |
101.336 |
|
3 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,60863 |
64.761 |
166.097 |
|
4 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,51579 |
54.882 |
220.979 |
|
5 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,43711 |
46.510 |
267.489 |
|
|
|
|
455.020 |
|
267.489 |
|
Berdasarkan Tabel 2. dapat dilihat, bahwa hasil perhitungan Net Present Value (NPV) = Rp. 267.489.000. Berarti NPV > 0 dengan demikian proyek ini layak untuk di usahakan.
3. Analisis Gross Benefit Cost Ratio (Rasio B/C)
Rasio Gross B/C adalah rasio dari pendapatan (B=Benefit) dibandingkan dengan biaya (C=Cost) yang telah dihitung nilai sekarangnya (telah didiscount factor). Analisis ini pada dasarnya tidak jauh berbeda dengan analisis NPV. Proyek investasi baru layak dijalankan (go), jika rasio B/C lebih besar dari 1 (satu). Hasil analisis Rasio Gross B/C dapat dilihat pada Tabel berikut :
Tabel 3. Hasil analisis Rasio Gross B/C
|
Tahun Ke |
Pendapatan |
Biaya |
Laba |
Diskon Faktor |
PV Biaya |
PV Pendapatan |
|
1 |
652.800 |
623.396 |
29.404 |
0,84746 |
528.302 |
553.220 |
|
2 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,71818 |
392.413 |
468.831 |
|
3 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,60863 |
332.553 |
397.314 |
|
4 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,51579 |
281.825 |
336.707 |
|
5 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,43711 |
238.835 |
285.345 |
|
|
1.773.928 |
2.041.417 |
||||
|
Benefit Cost Ratio |
1,1507892 |
|||||
|
|
Go |
|||||
4. Internal Rate Return (IRR)
Internal Rate Return menghitung tingkat bunga pada saat arus kas sama dengan 0 (nol) atau pada saat laba (pendapatan dikurangi biaya) yang telah didiscount factor sama dengan 0 (nol). IRR ini berguna untuk mengetahui pada tingkat bunga berapa proyek investasi tetap memberikan keuntungan. Jika bunga sekarang kurang dari IRR maka proyek dapat diteruskan, sedangkan jika bunga lebih dari IRR maka proyek investasi lebih baik dihentikan.
Tabel 4. Hasil Analisis IRR Investasi “A” (Rp.000)
|
Tahun Ke |
Pendapatan |
Biaya |
Laba |
Diskon Faktor |
PV Laba |
Diskon Faktor |
PV Laba |
|
0 |
0 |
77.000 |
-77.000 |
1,00000 |
-77.000 |
1,00000 |
-77.000 |
|
1 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,84746 |
90.173 |
0,76923 |
81.849 |
|
2 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,71818 |
76.418 |
0,59172 |
62.961 |
|
3 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,60863 |
64.761 |
0,45517 |
48.431 |
|
4 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,51579 |
54.882 |
0,35013 |
37.255 |
|
5 |
652.800 |
546.396 |
106.404 |
0,43711 |
46.510 |
0,26933 |
28.658 |
|
|
|
|
455.020 |
|
255.744 |
|
182.154 |
Internal Rate of Return (IRR) = 52,75%
5. Pay Back Period (PBP)
Payback periode adalah jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya Investasi yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek.
Tabel 5. Perhitungan Hasil Pay Back Period (PBP)
|
Thn Ke |
Invest. awal |
Biaya Opr. |
Pendapatan |
Pendapatan Bersih |
DF 18% |
PV Investasi |
PV Biaya |
PV Benefit Net |
|
0 |
77.000 |
|
|
-77.000 |
1,00000 |
77.000 |
|
|
|
1 |
|
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,84746 |
|
463.047 |
553.220 |
|
2 |
|
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,71818 |
|
392.413 |
468.831 |
|
3 |
|
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,60863 |
|
332.553 |
397.314 |
|
4 |
|
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,51579 |
|
281.825 |
336.707 |
|
5 |
|
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,43711 |
|
238.835 |
285.345 |
|
|
77.000 |
1.708.674 |
2.041.417 |
|||||
|
Pay Back Period |
3,8592 |
|
||||||
Berdasarkan hasil perhitungan discount factor dalam tabel 5, didapat nilai payback periode sebesar 3,859 yang berarti pada tahun ke-3 bulan ke-9, semua investasi akan kembali.
6. Analisis Break Even Point (BEP)
Break even adalah Suatu keadaan dimana seluruh penerimaan (Total Revenue, TR) hanya mampu menutup seluruh pengeluaran (Total Cost, TC), atau dengan kata lain bahwa Break Even akan terjadi keadaan dimana total Revenue = Total Cost atau TR = TC
Asumsi yang digunakan adalah :
- Harga Jual tidak berubah
- Seluruh biaya dapat dibagi kedalam biaya tetap dan biaya variabel
- Biaya variabel bersifat proporsional.
Tabel 6. Perhitungan Hasil Break Even Point (BEP)
|
Tahun |
Total Cost |
Pendapatan |
Benefit |
Diskon Faktor |
TCi |
PV Pendapatan |
Bi |
|
0 |
77.000 |
|
-77.000 |
1,00000 |
77.000 |
0 |
-77.000 |
|
1 |
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,84746 |
463.047 |
553.220 |
90.173 |
|
2 |
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,71818 |
392.413 |
468.831 |
76.418 |
|
3 |
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,60863 |
332.553 |
397.314 |
64.761 |
|
4 |
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,51579 |
281.825 |
336.707 |
54.882 |
|
5 |
546.396 |
652.800 |
106.404 |
0,43711 |
238.835 |
285.345 |
46.510 |
|
|
1.785.674 |
2.041.417 |
255.744 |
||||
Break Even Point (BEP) = 4,10.
Berdasarkan hasil perhitungan discount factor dalam tabel 6, didapat nilai break even point sebesar 4,10 yang berarti pada tahun ke-4 bulan ke-1, terjadi titk pulang pokok atau TR=TC, sehingga pada tahun tersebut arus penerimaan dapat menutupi segala biaya operasional dan pemeliharaan beserta biaya modal lainnya.
7. Analisis Rate of Return on Investment (ROI)
Yaitu suatu analisis untuk mengetahui kemampuan modal yang di investasikan dalam keseluruhan aktiva untuk menghasilkan keuntungan bagi investor.
Rumus dari Rate of Return on Investment (ROI) adalah :
ROI (Pendapatan bersih/ Jumlah Investasi) x 100 %
Diketahui :
Pendapatan bersih = Rp. 106.404.000,-
Jumlah investasi = Rp. 546.396.000,-
Sehingga :
ROI (106.404.000/546.396.000) x 100 % = 19,47 %
8. Kesimpulan
Dengan investasi di usaha “A” sebesar Rp. 546,4 juta, dapat menghasilkan penjualan sebesar Rp. 652,8 juta dengan tingkat keuntungan mencapai Rp. 29,4 juta. Pada tahun ke 2 investasi “A” ini diproyeksikan sudah memperoleh laba sebesar Rp. 106,4 juta. Dengan nilai IRR lebih besar tingkat dari tingkat bunga komersil 18 persen per tahun, maka IRR lebih besar dari tingkat bunga sosial. NPV kumulatif juga bernilai positif setelah proyek bejalan 5 tahun yaitu Rp 267,49 juta. Gross B/C ratio diperoleh sebesar 1,1507. Pay Back Period adalah 3,859 atau dalam 3 tahun 9 bulan 20 hari, investasi awal sudah kembali. Sedangkan BEP dicapai pada 4 tahun 1 bulan, pada harga jual Rp 3,4 juta per unit produk, dimana arus penerimaan sudah dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.
